開(kāi)欄語(yǔ)

老百姓購(gòu)房是大事，但購(gòu)房的糟心事也最多；打擊網(wǎng)絡(luò)電信詐騙為何如此之難；為何許多老人對(duì)“包治百病”的保健品深信不疑；你有沒(méi)有遇到過(guò)儲(chǔ)值卡商家消失不見(jiàn)的情況……今年“3·15”前夕，華商報(bào)記者兵分多路，對(duì)房產(chǎn)、電信詐騙、保健品詐騙等問(wèn)題展開(kāi)調(diào)查。今天開(kāi)始，我們將起底不良商家欺騙、坑害消費(fèi)者的招數(shù)，通過(guò)官方、專家解讀，提供可靠的消費(fèi)維權(quán)指引。

為討房款，百余購(gòu)房者申請(qǐng)查封并拍賣開(kāi)發(fā)商土地；不慎買到小產(chǎn)權(quán)房，多年來(lái)得不和開(kāi)發(fā)商過(guò)招拆招“演戲”；西安部分商品房項(xiàng)目問(wèn)題在何處？本期產(chǎn)行業(yè)“3·15”系列調(diào)查，通過(guò)案例、官方投訴數(shù)據(jù)和分析以及專家解讀，讓您充了解房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題，明晰購(gòu)買預(yù)售商品房流程 希望能為你選購(gòu)房產(chǎn)提供幫助。

幾乎每個(gè)周末上午，西安市長(zhǎng)安區(qū)韋曲北街西段的紫翰庭院售樓部門口，都會(huì)聚集起數(shù)十名來(lái)自各處的購(gòu)房者，他們來(lái)的目的，就是想看看當(dāng)年買房的錢能否再要回來(lái)；昔日的爛尾樓盤，是否還有“起死還生”的希望。

每一次來(lái)，他們都失望而返。衰草叢生的工地上，一個(gè)人也沒(méi)有，無(wú)數(shù)根鋼筋從青灰色水泥樁上伸出，已是銹蝕斑斑，臨街的售樓部，自從兩年前被人砸壞玻璃，如今更多的門窗玻璃也被砸壞了。2015年至今，紫翰庭院的百余位購(gòu)房者已先后將開(kāi)發(fā)商西安佑利置業(yè)有限公司告上法庭，訴訟過(guò)程中，人們才發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商不僅不具備預(yù)售資格，甚至連建設(shè)手續(xù)也沒(méi)有。

“房子看來(lái)沒(méi)指望了，可錢該給我們退了吧？”2016年3月5日上午，購(gòu)房者小王說(shuō)，盡管官司勝訴，可是卻難以討回近20萬(wàn)元的房款，近兩年的時(shí)間，幾乎每一天，都是在痛苦煎熬中度過(guò)的。

為了討回購(gòu)房錢，和小王一樣的百余位購(gòu)房者開(kāi)始調(diào)查開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)西安佑利置業(yè)有限公司擁有韋曲北街的一塊土地，遂請(qǐng)求法院依法查封并拍賣。該地塊目前已被法院查封。

娃都開(kāi)始學(xué)步了 買的婚房還沒(méi)住進(jìn)去

小王今年25歲，老家在安康，因?yàn)樵陂L(zhǎng)安區(qū)打工，很早便有在當(dāng)?shù)刭I房的打算，2013年上半年，有一次經(jīng)過(guò)韋曲北街，看到紫翰庭院在賣樓，她心動(dòng)了。

“那一年我和我老公正準(zhǔn)備結(jié)婚，感覺(jué)五千多元一平方米的價(jià)格，也不算高，加上地理位置不錯(cuò)，就想買下來(lái)。”小王說(shuō)，老公家也不在西安，由于要長(zhǎng)期在這里工作，買房子是必然的事。一番合計(jì)，兩人花光積蓄又找親友湊了一些，交了近20萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金。

交過(guò)錢，想著很快就要住新房結(jié)婚，兩人心情非常好。可是，2014年6月，小王無(wú)意中從其他購(gòu)房者那里得知工地停工的消息，趕緊拉著丈夫去看，結(jié)果發(fā)現(xiàn)紫翰庭院售樓部多處門窗被砸，工作人員也不見(jiàn)了。

為什么會(huì)發(fā)生這種事？她經(jīng)過(guò)打聽(tīng)得知，給該樓盤蓋樓的工人因?yàn)楹脦讉€(gè)月拿不到工資，有人一怒之下去找售樓部理論了。想到工人拿不到工錢，工地就要停工，小王夫妻的心揪了起來(lái)。

“起初我們想著這么大的工程，總會(huì)有有關(guān)部門過(guò)問(wèn)，樓總會(huì)蓋起來(lái)的，誰(shuí)知這一等，就沒(méi)有個(gè)頭。”小王說(shuō)，停工后再也沒(méi)見(jiàn)開(kāi)工，眼看婚期近了，他們只好臨時(shí)租了一間房，而今孩子已出生并開(kāi)始蹣跚學(xué)步了，可房子還是一點(diǎn)影都沒(méi)有。

“2014年停工之前，這個(gè)工地在2013年10月還停過(guò)一次工。”來(lái)自甘肅的購(gòu)房者姚同（化名）拿著蓋有公司“收費(fèi)專用章”的購(gòu)房誠(chéng)意訂購(gòu)定金“收款收據(jù)”說(shuō)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商西安佑利置業(yè)有限公司出過(guò)一份承諾書，說(shuō)停工原因是為了配合市上的治污減霾，承諾會(huì)在2014年3月開(kāi)工，“在同年9月15日前開(kāi)盤，如果開(kāi)盤延期，業(yè)主可以申請(qǐng)退房，10個(gè)工作日內(nèi)退款，還以每天萬(wàn)分之一的利率補(bǔ)償損失”。

在一份開(kāi)發(fā)商發(fā)布、并鈐有公章的“承諾書”上，華商報(bào)記者看到，的確有承諾的開(kāi)盤時(shí)間。然而，樓盤最終還是沒(méi)有按時(shí)開(kāi)盤。小姚說(shuō)，自己首付交了14萬(wàn)多元，而有的人是交了全款，“五六十萬(wàn)元砸進(jìn)去，擱誰(shuí)都難熬”。

更無(wú)奈的是，個(gè)別通過(guò)高利貸支付首付款的購(gòu)房者，由于要背負(fù)高息，近兩年來(lái)拆西墻補(bǔ)東墻，日子過(guò)得狼狽不堪。

墊資建樓 建筑商工程款難要回

通過(guò)眾多購(gòu)房者手中的“紫翰庭院項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)協(xié)議書”，可以看出，大部分購(gòu)房者交納“誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)金”的時(shí)間在2013年上半年，平均每戶支付10萬(wàn)元以上。認(rèn)購(gòu)協(xié)議書上，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)承諾的樓盤開(kāi)盤時(shí)間是不超過(guò)當(dāng)年的10月31日。

不管是哪種承諾，開(kāi)發(fā)商都“爽約”了。自2014年6月工人討要工資開(kāi)始，紫翰庭院項(xiàng)目爛尾至今，已有近兩年。

“開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢蓋樓，怎么可能？開(kāi)發(fā)商從購(gòu)房者手中收取的認(rèn)購(gòu)金至少在2400萬(wàn)元以上。”一位搞房產(chǎn)預(yù)算的購(gòu)房者認(rèn)為，除非開(kāi)發(fā)商壓根沒(méi)有資金、而收來(lái)的認(rèn)購(gòu)金又用在了別處，否則不應(yīng)該出現(xiàn)因資金短缺停工的問(wèn)題。

就當(dāng)年工人“討薪”一事，項(xiàng)目施工方——浙江海天建設(shè)集團(tuán)有限公司西安分公司（以下簡(jiǎn)稱浙江海天）一位相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，早在2013年2月1日，該公司即與西安佑利置業(yè)有限公司簽訂了《長(zhǎng)安紫翰庭院工程施工合同》，合同約定，由該公司來(lái)承包施工紫翰庭院住宅小區(qū)的1-8號(hào)樓及車庫(kù)工程，前期資金由浙江海天自籌，工期為2013年3月15日至2015年8月15日，工程價(jià)款當(dāng)時(shí)暫定一億九千萬(wàn)元人民幣。

簽署協(xié)議后，2013年3月，公司組織人員進(jìn)場(chǎng)施工，可到了同年10月中旬，浙江海天卻忽然接到西安佑利置業(yè)有限公司通知，稱因其自身工程手續(xù)未辦理齊全，要求暫停施工。于是，一直等到2014年3月11日，該公司才應(yīng)西安佑利置業(yè)有限公司的要求再次開(kāi)工。

“停工期間，我們承受著巨大經(jīng)濟(jì)損失，包括機(jī)器租賃費(fèi)、人員窩工費(fèi)等等，可是找對(duì)方按照合同約定支付工程款時(shí)，卻遭到了拒絕。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

撐到2014年5月23日，浙江海天已無(wú)力再墊資繼續(xù)施工了。此時(shí)，該公司已將項(xiàng)目7號(hào)樓施工至20層，5、6號(hào)樓各施工至2層、3層。該負(fù)責(zé)人稱，當(dāng)時(shí)西安佑利置業(yè)有限公司曾向農(nóng)民工們承諾，稱5月31日當(dāng)天一定支付工程款及農(nóng)民工工資，可是那天工人們一直等到天黑，也未見(jiàn)對(duì)方支付任何款項(xiàng)。

憤怒之余，工人們和一些聞?dòng)嵹s來(lái)的購(gòu)房者圍堵了小區(qū)售樓部，一些已購(gòu)房的業(yè)主見(jiàn)工程再次停工，也非常激動(dòng)。最后，經(jīng)當(dāng)?shù)卣扔嘘P(guān)部門介入，雙方才在2014年7月達(dá)成了結(jié)算意向，然而，盡管西安佑利置業(yè)有限公司從浙江海天取走了結(jié)算書及停工損失等相關(guān)材料，最終也沒(méi)有完成對(duì)賬、結(jié)算。

“五證不全”

開(kāi)發(fā)商不懼監(jiān)管照樣預(yù)售

就浙江海天的說(shuō)法，由于在工地和售樓部無(wú)法聯(lián)系到開(kāi)發(fā)商，更找不到西安佑利置業(yè)有限公司的辦公地，華商報(bào)記者遂根據(jù)工商注冊(cè)信息，前往該公司在翠華南路的注冊(cè)地。可是，該地址上卻是一家干休所，物業(yè)工作人員表示，印象里沒(méi)有這樣一家公司。之后，通過(guò)誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)書所留電話，記者輾轉(zhuǎn)找到了兩個(gè)西安佑利置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)陳某的手機(jī)，可打過(guò)去不是呼叫失敗，便是停機(jī)。隨后，記者又在網(wǎng)上查到該公司的一則招聘信息，便給所留手機(jī)撥打過(guò)去，不過(guò)，接電話的賈女士表示，她2013年以前在西安佑利置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)過(guò)招聘工作，不過(guò)早不干了，公司目前在哪里，她也不清楚。

“百度百科”顯示，紫翰庭院的建筑面積為80000平方米，占地面積23300平方米，所開(kāi)發(fā)戶型為49-128平方米的一、二、三室，土地使用年限為70年，物業(yè)類別為“住宅商業(yè)”。不過(guò)，搜索數(shù)家正規(guī)的售樓網(wǎng)站可以看到，紫翰庭院的銷售均已停止。

“開(kāi)始我們都被糊弄了，以為人家（開(kāi)發(fā)商）既然敢賣，手續(xù)應(yīng)該都沒(méi)問(wèn)題，而且認(rèn)購(gòu)協(xié)議書里也寫得明白，不會(huì)辦不下來(lái)”，購(gòu)房者楊師傅說(shuō)，當(dāng)時(shí)售樓部的業(yè)務(wù)員還指著墻上的幾個(gè)復(fù)印件說(shuō)，有了這個(gè)證、那個(gè)證，可事發(fā)后一查，啥手續(xù)都沒(méi)有！

就該項(xiàng)目手續(xù)問(wèn)題，2016年3月7日上午，華商報(bào)記者來(lái)到西安市長(zhǎng)安區(qū)住房保障和房屋管理局，據(jù)該局房屋市場(chǎng)管理科工作人員介紹，截至目前，紫翰庭院項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商從來(lái)沒(méi)有到該單位辦理、報(bào)備過(guò)任何手續(xù)，該項(xiàng)目根本不具備預(yù)售房屋的資格，對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷售行為，事發(fā)前該局就曾進(jìn)行過(guò)多次查處。

“當(dāng)時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)了該項(xiàng)目的售樓部，便進(jìn)行了查處。”這名工作人員說(shuō)，此后，該局還對(duì)其進(jìn)行過(guò)多次查處，由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有來(lái)局里辦理手續(xù)，其五證不全是肯定的，因?yàn)橹挥薪ㄔO(shè)施工許可證等手續(xù)完備了，該局才能發(fā)商品房預(yù)售證。

長(zhǎng)安區(qū)住房保障和房屋管理局房屋市場(chǎng)管理科表示，當(dāng)時(shí)查處后，他們專門貼過(guò)告示。但是，大多數(shù)購(gòu)房者并未看到這個(gè)告示。購(gòu)房者姚同稱，2014年6月事發(fā)后，購(gòu)房者曾去售樓部理論，在售樓部吧臺(tái)后面，發(fā)現(xiàn)了區(qū)房管局發(fā)布的查處告示，內(nèi)容大致為該項(xiàng)目五證不全等等，發(fā)布告示的時(shí)間沒(méi)注意，之所以購(gòu)房時(shí)沒(méi)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)該是售樓部的人給藏起來(lái)了。

西安市長(zhǎng)安區(qū)建設(shè)局建設(shè)管理科的工作人員稱，他們也知道這個(gè)項(xiàng)目，但由于建設(shè)施工這塊的執(zhí)法權(quán)早幾年已經(jīng)移交給長(zhǎng)安區(qū)城市管理局，故查處的具體情況還不清楚。記者來(lái)到長(zhǎng)安區(qū)城管局，經(jīng)該局法規(guī)宣傳科工作人員與執(zhí)法中隊(duì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系，證實(shí)對(duì)于紫翰庭院項(xiàng)目，也曾進(jìn)行過(guò)多次查處。

百余位購(gòu)房者

贏了官司卻拿不到房款

除了“五證不全”，更令人咂舌的是，紫翰庭院項(xiàng)目對(duì)外宣稱的“住宅”用地，實(shí)際上一直是工業(yè)性質(zhì)。據(jù)一位知情者透露，紫翰庭院項(xiàng)目用地是開(kāi)發(fā)商通過(guò)合法途徑獲得的工業(yè)用地，由于后來(lái)規(guī)劃方面有變化，只要補(bǔ)繳土地出讓金，地的性質(zhì)就可成為住宅用地，只是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有交，所以性質(zhì)便沒(méi)有變過(guò)來(lái)。

就開(kāi)發(fā)商的土地出讓金問(wèn)題，華商報(bào)記者來(lái)到長(zhǎng)安區(qū)國(guó)土資源局求證，該局辦公室工作人員表示，因相關(guān)負(fù)責(zé)人不在，無(wú)法介紹情況，讓找行政辦公室；可行政辦公室又稱要找信訪辦公室，到信訪辦問(wèn)起紫翰庭院的土地情況，工作人員又稱負(fù)責(zé)人外出公干了，一時(shí)半會(huì)回不來(lái)，而他不知道情況。不過(guò)，從相關(guān)渠道記者還是獲悉，開(kāi)發(fā)商至今沒(méi)有辦理變更土地性質(zhì)的相關(guān)手續(xù)，因此，也就意味著其不可能具備商品房開(kāi)發(fā)的必要條件，“連商品房開(kāi)發(fā)的土地使用證都沒(méi)有，他怎么可能辦下來(lái)合法的建設(shè)、銷售手續(xù)？”

事發(fā)后，眾多購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商退錢，可是卻很難找到負(fù)責(zé)人，一時(shí)之間，“跑路”之說(shuō)盛傳。

萬(wàn)般無(wú)奈之下，有購(gòu)房者選擇了訴訟途徑來(lái)主張權(quán)利。來(lái)自湖南的購(gòu)房者楊女士表示，她是2013年5月交的錢，在將西安佑利置業(yè)有限公司告上法庭后，她要求被告退還購(gòu)房款235960元，并承擔(dān)從購(gòu)房協(xié)議之日起至給付之日止的利息損失。長(zhǎng)安區(qū)法院審理認(rèn)為，因被告尚未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證，項(xiàng)目亦未開(kāi)盤，故該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，要求被告西安佑利置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)返還原告已付的購(gòu)房款，并向原告賠償利息損失（中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)付）。

敗訴后，西安佑利置業(yè)有限公司上訴至西安市中級(jí)人民法院，但最終楊女士贏得了官司。

如楊女士一樣，百余位購(gòu)房者相繼起訴，均依法獲得了勝訴。然而，同楊女士一樣，他們中還沒(méi)有誰(shuí)通過(guò)生效的法律判決，拿回了自己的購(gòu)房誠(chéng)意金。據(jù)了解，百余名購(gòu)房者先后將開(kāi)發(fā)商起訴至法院，最早一批勝訴后，開(kāi)發(fā)商曾上訴，但購(gòu)房者依然勝訴，因此后面提起訴訟的購(gòu)房者一審勝訴后，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有上訴，故一審判決都生效了。籠統(tǒng)地說(shuō)，就是購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商后，官司都打贏了。

購(gòu)房者稱，判決書生效后，因被告一直不履行返還購(gòu)房款和賠付利息損失，便向長(zhǎng)安區(qū)法院提供了開(kāi)發(fā)商名下的3輛車及個(gè)人賬戶等信息，可是，經(jīng)過(guò)核實(shí)，3輛車已經(jīng)過(guò)戶給他人，而開(kāi)發(fā)商個(gè)人賬戶內(nèi)也沒(méi)有錢，這一情形讓眾多購(gòu)房者一時(shí)沒(méi)了主意。

為了討回自己的購(gòu)房錢，百余位購(gòu)房者開(kāi)始調(diào)查開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)，經(jīng)查，發(fā)現(xiàn)西安佑利置業(yè)有限公司擁有韋曲北街的西長(zhǎng)國(guó)用（2010）第44號(hào)土地，遂請(qǐng)求法院依法查封并拍賣，截至目前，該地塊已被法院查封。

陜西新紀(jì)律師事務(wù)所資深律師劉文祥指出，依照國(guó)家民事訴訟法等相關(guān)法規(guī)規(guī)定，對(duì)于經(jīng)法院判決的違約開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者有權(quán)依法向法院申請(qǐng)查封其擁有土地證的土地，“法院查封后，只要經(jīng)專業(yè)評(píng)估公司評(píng)估，便可依法進(jìn)行拍賣”。