雖然監(jiān)管層已明確發(fā)出禁令，但消費(fèi)貸、裝修貸等“馬甲”品種仍在為買房首付提供資金。叫停首付貸，真能落地嗎？

[暗訪]

監(jiān)管風(fēng)聲趨緊，首付貸能否真的偃旗息鼓？

3月21日，記者來(lái)到北京市朝陽(yáng)區(qū)中天置業(yè)房地產(chǎn)公司，詢問是否提供首付貸。接待記者的工作人員表示可以，“如需30萬(wàn)元首付，且在北京無(wú)不動(dòng)產(chǎn)，那么中介公司可幫忙包裝身份向銀行申請(qǐng)無(wú)抵押信用貸款，但不能告訴銀行貸款用于首付，而要說(shuō)用于消費(fèi)或是房產(chǎn)裝修”。

據(jù)該公司工作人員介紹，客戶只需提供個(gè)人的工作證明、銀行流水、征信報(bào)告、學(xué)歷證明和公積金卡。即使是那些有不良信用記錄的客戶，中介公司也可通過內(nèi)部渠道進(jìn)行“包裝”，保證客戶向銀行一次性申請(qǐng)貸款成功，但“包裝”需付服務(wù)費(fèi)。

以30萬(wàn)元現(xiàn)金貸款為例，中介公司幫客戶向銀行貸款時(shí)，3年期貸款年利率為10%，按照等額本息還款方式，即30萬(wàn)元現(xiàn)金貸款分36期還，每期需還1.05萬(wàn)元，所有還清共計(jì)37.8萬(wàn)元，其中中介公司收取2%中介費(fèi)，即6000元。

記者隨即又詢問了幾家互聯(lián)網(wǎng)金融公司。據(jù)了解，97房貸網(wǎng)、博民易貸、易貸網(wǎng)等多家貸款公司推出的貸款產(chǎn)品，仍可起到“首付貸”的作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一些包裹在不同名目中用于首付的借貸產(chǎn)品，不排除存在暗箱操作的可能，但發(fā)現(xiàn)和識(shí)別又有一定困難，尤其是一些通過消費(fèi)貸款等產(chǎn)品借到的資金，無(wú)法追蹤其資金流向，仍可能流向樓市，從監(jiān)管層面很難對(duì)首付貸進(jìn)行“一刀切”管控。

[問題]

杠桿翻番，首付貸將引發(fā)更多不可控的風(fēng)險(xiǎn)

張大偉告訴記者，使用首付貸的群體主要集中在兩類：

一是想買一套房子，前一套房子要賣掉，但存在一個(gè)時(shí)間差，需資金來(lái)周轉(zhuǎn)，可能需要過橋資金，就想到首付貸，這類大概占到三四成；

二是在某些城市出現(xiàn)了一些融資投機(jī)的購(gòu)房者，因無(wú)能力購(gòu)房，借助信貸杠桿降低門檻。“但很難判斷購(gòu)房者是用來(lái)自住還是投資。”

讓原本沒能力購(gòu)房的人有了購(gòu)房資格，其中的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。張大偉介紹，一般的按揭貸款會(huì)在房本上留一個(gè)他項(xiàng)權(quán)利證的抵押，這樣就不能無(wú)限制做抵押，但首付貸更多的是信用貸，不需要確權(quán)，也不需要做他人權(quán)利登記，極端情況下可以在很多地方重復(fù)做首付貸。而且首付貸又不像銀行的消費(fèi)貸能在央行系統(tǒng)查到資金流向，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較多不可控的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生的不良影響就會(huì)非常大。

以兩成首付購(gòu)買一套100萬(wàn)元的房子為例，一般買房者需向銀行貸款80萬(wàn)，自付20萬(wàn)，杠桿為5倍。而有了首付貸，買房者首付部分能再貸款10萬(wàn)，共貸款90萬(wàn)，自付只需10萬(wàn)，杠桿就變成了10倍。

建設(shè)銀行上海分行副行長(zhǎng)孫維說(shuō)，首付貸買房，沒有本金或是只有很少的本金付出，賭的是房?jī)r(jià)一路上漲，如房?jī)r(jià)下跌，就有可能出現(xiàn)棄房，這給投機(jī)者提供了便利，降低了他們的成本，而給真正的放貸機(jī)構(gòu)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)波及銀行。

[出招]

模糊地帶需加緊完善監(jiān)管，銀行應(yīng)加強(qiáng)審核客戶首付來(lái)源

“互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新灰色地帶要盡可能限制，不應(yīng)該進(jìn)行投機(jī)炒作。”中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，首付貸的出現(xiàn)，尤其是通過P2P公司進(jìn)行首付貸的行為，恰恰說(shuō)明了監(jiān)管層面在一些領(lǐng)域的缺位。

“想要叫停首付貸，首先應(yīng)當(dāng)明確要求銀行、中介機(jī)構(gòu)等正規(guī)機(jī)構(gòu)不參與其中。”張大偉認(rèn)為，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整頓。

銀行自身也要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。曾剛認(rèn)為，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶首付資金來(lái)源的監(jiān)控和關(guān)注。原則上，銀行要加強(qiáng)對(duì)放貸的審核，評(píng)價(jià)借款人償付能力，堅(jiān)持貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。

目前，建設(shè)銀行上海分行明確要求，房貸者事前要簽署聲明，承諾首付部分為自有資金。而交通銀行深圳分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前，該行在發(fā)放購(gòu)房貸款時(shí)，會(huì)對(duì)貸款人的首付款進(jìn)行詳細(xì)核實(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)使用首付貸產(chǎn)品，將不允許其按揭。但銀行人士坦言，銀行在貸款時(shí)，不可能杜絕首付貸，因?yàn)殂y行不掌握全部信息。讓信息對(duì)稱起來(lái)，才可能真正防止首付貸的出現(xiàn)。