因銷售業(yè)績不佳被指“拖后腿”， 江西南昌縣一樓盤收到了當(dāng)?shù)卣块T的工作函。

該份函件名為“南昌縣住房保障中心關(guān)于欣光花園項目營銷工作的函”。函件顯示，欣光花園項目2023年二季度銷售排名靠后，嚴(yán)重影響了該縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，希望該項目根據(jù)市場變化，及時調(diào)整營銷策略，加大營銷力度，壓實營銷責(zé)任，對銷售不力的營銷團隊進行約談、調(diào)整、解聘，并于2023年7月15日前提交銷售整改措施。

南昌縣住房保障中心相關(guān)人士向記者證實，此前的確發(fā)過相關(guān)工作函。

南昌縣住房保障中心另一位工作人員對記者表示，目前房地產(chǎn)市場情況的確不是很好，但政府部門今年出臺了不少扶持政策，意在提振市場信心，增強市場活力，企業(yè)應(yīng)該抓住機會加大營銷力度。

“同樣的市場情況下，轄區(qū)內(nèi)也有項目銷售業(yè)績不錯。一些排名靠后的項目，此前也向他們發(fā)出了工作函，如果三、四季度業(yè)績轉(zhuǎn)好，說明項目整改是比較到位的。這樣做的出發(fā)點是好的，是想督促他們加強營銷工作，希望房企能多開拓思路，加快項目的銷售速度。”上述工作人員稱。

收函項目今年二季度僅賣出11套

欣光花園項目一位置業(yè)顧問告訴記者，南昌房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整過程中，因市場形勢不佳，項目銷售業(yè)績確實不理想。

“南昌縣此前出臺了購房補貼政策，符合條件的人群每平方米可獲得補貼200元，確實對市場形成了利好。一季度的銷售還可以，但二季度市場就冷下來了，并非所有的項目都能賣得很好。欣光花園項目均價約6500元/平方米，一些樓層和位置不是很好的房源，價格只有6000元/平方米。這樣的價格在南昌縣已經(jīng)比較低了，但現(xiàn)在買家觀望情緒較濃，認(rèn)為市場可能還會繼續(xù)調(diào)整。”上述置業(yè)顧問說。

工作函顯示，2023年二季度，南昌縣共計銷售4244套、43.12萬平米，銷售面積同比增長78.3%。不過，南昌縣住房保障中心在對匯仁集團有限公司開發(fā)建設(shè)的欣光花園項目進行銷量核查時，發(fā)現(xiàn)欣光花園項目在該縣2023年二季度房地產(chǎn)銷售排名靠后，銷售數(shù)據(jù)為11套，銷售面積1129.11平方米。

市場變化方面，據(jù)中指院百城新建住宅價格指數(shù)，2023年7月，南昌新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.02%，二手房價格指數(shù)環(huán)比下降0.54%。

欣光花園項目置業(yè)顧問告訴記者，若市場觀望情緒沒有生大的變化，買家入市愿意不強，加之本月底南昌縣的購房補貼政策到期，預(yù)計項目銷售在短期內(nèi)恐怕很難有大的起色。“如果相關(guān)部門對樓盤銷售價格方面的管理能有所放松，通過以價換量的方式，項目銷售業(yè)績也許會好一些。”

諸多措施中，開發(fā)商是否可以通過打折、降價方式展開？對此，南昌縣住房保障中心工作人員表示，在備案價浮動區(qū)間范圍內(nèi)可以進行適度促銷，但打折幅度不得超過相應(yīng)浮動區(qū)間。

各地“限跌令”是否會調(diào)整？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，地方政府相關(guān)部門對銷售不力的項目提出營銷整改要求，這一情況此前比較少見。

“對一些銷售‘拖后腿’的地產(chǎn)項目通過發(fā)送工作函的方式進行督導(dǎo)，意在鞭策其加快銷售。從該項目具體情況來看，由于樓盤位置相對偏遠，所處地段并非地鐵沿線，在市場下探過程中會面臨較大營銷壓力，而不能將原因簡單歸咎于營銷‘不給力’。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓市持續(xù)不振，房企銷售業(yè)績下跌，資金回流就會出現(xiàn)問題，開發(fā)商一定會想盡各種辦法加快銷售，以減輕自身壓力。

“從南昌縣房管部門督促房企加強銷售這一事件反映出，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，一些地方政府很著急。過去這些地方政府部門是裁判員，現(xiàn)在開始下場做運動員了。”張大偉表示。

陳霄認(rèn)為，“這一函件體現(xiàn)出地方對房地產(chǎn)銷售的密切關(guān)注和重視，但同時也給房企帶來一定的壓力。當(dāng)前樓市降溫態(tài)勢仍在延續(xù)，銷售端承壓，7月底以來相關(guān)部門頻頻對房地產(chǎn)市場發(fā)聲，表達了適時優(yōu)化樓市政策的決心，但目前具體政策細則尚未落地，市場下行態(tài)勢仍未緩解。”

多位分析人士指出，市場波動有其自身期規(guī)律性，目前房地產(chǎn)市場調(diào)整有多重復(fù)雜因素，并非僅依靠政策扶持，就能讓市場重新回到此前軌道。

“政策對于穩(wěn)定樓市的確有一定作用，但也不應(yīng)對政策寄于過高的期望，還應(yīng)結(jié)合市場的基本面和變化情況。隨著城市化進程進入到新階段，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟環(huán)境等方面，發(fā)生了微妙變化，樓市的調(diào)整周期，未必會在短期內(nèi)快速結(jié)束，可能會持續(xù)較長一段時間，對后市不應(yīng)過于樂觀。”張大偉在接受記者采訪時說。

其進一步表示，這一輪樓市調(diào)整過程中，價格是一個重要因素。“如果樓盤降到位，市場底可能較快到來，但如果對新房銷售價格管理較嚴(yán)，市場調(diào)整周期可能會比較長。基于此，各地對‘限跌令’范圍能適度調(diào)整，也許會對房企銷售有所幫助。