成都武侯區中央花園二期，正在進行著一場前所未有的“試驗”。

小區自1998年建成，共有72棟樓，3295戶業主，涉及業主和租戶將近兩萬人。25年時間，小區撕裂出一條條無法再“縫縫補補”的裂痕。五年來，業主兩次投票，最終達到99%同意率，決定小區在原址自拆自建。

記者探訪成都中央花園二期

業委會：五年兩次投票

這個夏天，對于成都中央花園二期來說，是一次“轉機”。小區99%業主同意自拆自建，這也意味著他們決定主動改變老舊小區的命運。

而達到這個數字，小區業主整整用了五年。五年來，可謂是歷經波折。

業委會副主任伍大明

在成都花園二期門口的宣傳欄里，到處都張貼著自拆自建的公示信息。在業委會辦公室，記者見到了業委會副主任伍大明，他今年74歲，胡茬花白，眼神堅毅。其實早在2018年，伍大明就提出了“自主更新、拆舊建新”的想法。伍大明和業委會主任趙濤等人，便去征求政府支持。

2018年12月，武侯區委辦公室在網上留言板上回復：“如中央花園二期業主都愿意進行改造重建，街道將會同相關部門、企業推動該小區改造重建工作。”同月，武侯區晉陽街道辦發布《告知書》：“若小區業主同意率95%以上，將規劃危房舊城改造。”

在小區業委會成員和志愿者的努力下，到2019年8月，業主簽字同意率達到了95%。

2019年12月，政府就此事開展論證。2020年3月，業主得到消息，小區屬于商品房，不屬于棚戶區，政策上不能支持。于是，“自拆自建”工作只好暫時作罷。

2020年4月，成都發布《城市有機更新實施辦法》，列明了三種城市更新形式：保護傳承、優化改造和拆舊建新。2021年11月，時任區委書記陳麟到小區調研，提出“自拆自建”的方式。

伍大明介紹，按照政府的方案，每戶保留原來套內面積，總建筑面積將增加10%，按照房本面積算，即1:1.1置換。建房成本由居民承擔，他們測算，每平方米大概4000元。

“一提到出錢，業主就不愿意了。”伍大明說，業委會又給出方案——向政府爭取小區總建筑面積增加20%，業主按照1：1舊房換新房。開發商墊資建房，多出的面積自行出售來覆蓋成本，這樣居民就不用再出錢。

從2022年3月，業委會開始聯絡業主。直到2023年5月20日，業主簽字同意率達到99%。

業委會成員黃國華

今年72歲的業委會成員黃國華回憶，“這五年，別提多難了。”找不到業主，他們只能爬樓梯挨家挨戶去敲門，最后實在爬不動，就坐在樓下等。“等到一個算一個。”

業主：曾經的富人區成了“老破小”

這個小區，為何非得走自拆自建的道路？

就像黃國華所說：“我們這里啥都方便，超市方便，地鐵方便，上學方便，醫院方便，各項配套設施都方便，就只有房子爛。”

20多年前，吳小翠（化名）和丈夫靠做生意，在中央花園二期買了七樓的房子。這是成都第一批商品房，1998年建成，占地200多畝，位于成都西南市區2.5環的位置。如今，小區外墻斑駁殘破，早已失去原本的樣子。

吳小翠是第一批入住小區的業主，“當時，小區房子賣到了600元/㎡。”這是別人眼中的富人區。吳小翠原打算這房子能住一輩子，沒想到，現在卻困在“老破小”。

每天進出小區時，吳小翠總會聽到門衛處喇叭里喊著：“安全就是工作，工作就是安全。”偏偏，安全問題正是困擾著吳小翠和其他業主們的難題。

小區業主家的墻已經露出磚石

這天又下起了雨，吳小翠急忙找水桶接屋里下的“小雨”。她家墻上裂開幾處“口子”，裸露著刺眼的磚石。

除了下雨，業主最擔心的是地震。吳小翠和王秀娟家里的地磚都翹了起來。王秀娟住在一樓，她說，樓棟地基下面都是空的。

小區現狀

記者走訪發現，小區到處都有墻體開裂、屋頂漏水、外墻鼓風包脫落的現象。地下室改出租房、頂樓造露臺、車庫改住房等情況也屢見不鮮。

據業委會志愿者陳阿姨介紹，小區排水管年久失修，很多燃氣管沒有煙道；車庫起過火，住宅樓內部起過火。一而再的事故，讓本就傷痕累累的小區雪上加霜。

除了這些，治安問題也讓吳小翠深受其害。吳小翠壓低了聲音：“很多家百十來平方米的房子，做成了隔斷出租，租戶就十幾個人。”

很多跟吳小翠同一批買房子的人，已經陸續離開了這里。小區留下的，要么是老年業主，要么是年輕租客。

房子出現的問題，吳小翠已經不想再去“縫縫補補”，“自己一個人住，怎么都能將就。”在她看來，等待這個“老破小”的命運，無非是舊改、拆遷或者“茍延殘喘”。“要不是房子太差，安裝電梯，我住在這里也是安逸得很。”但她知道，舊改已經無法拯救她的家。

反對者：1%的糾葛

五年里，業主對自拆自建的質疑聲，從未中斷過。有人擔心房子爛尾，有人懷疑業委會從中牟利。在簽字同意率達到95%時，業委會的工作曾一度沒有進展。4月21日，伍大明貼出公示，“到5月21日為止，對自拆自建有意見的提出意見，不然就默認同意。”

伍大明收到4戶業主打來電話。“有1戶業主表示，要是能把房子折現，直接結算那就同意。有兩戶業主擔心如果沒有政府支持，房子會爛尾。”

樓頂亂建

記者找到了另外一位明確反對者，“65棟阿姨”。她拄著拐棍，從鋼制沙發上擠出一個角落坐下。1996年，她花了5萬元全款買下這套房子。房子在3樓，59平方米，算是小區的最小戶型，家里到處堆滿雜物。

說起自拆自建，“65棟阿姨”表示“不可靠”。“這件事，不是政府主導，我就擔心房子會爛尾。”她還舉例，自己妹妹家旁邊有個小區，拆了十幾年，到現在還沒有建起來。

“65棟阿姨”離婚了，女兒在北京，她自己一個人住在這里。她指了指拐棍，講述了另外的擔心，“我腿受傷了，到時候拆了房子，我自己一個人怎么搬家？”

“65棟阿姨”還表示，她很滿意現在住的樓層，但重建以后分房子就成了問題。“住在高層樓房，萬一發生地震，怎么跑啊？”再者，她對電梯的維修費等問題也有所顧慮。

談到令她滿意的方案，她表示，“我希望按照1：2舊房換新房。”她甚至不相信業委會所說的業主同意率已經達到了99%。

當地：相關部門在對接

伍大明清楚，達到業主99%的同意率，并不是終點。“后面的路，更難走。”

5月25日，業委會就已經形成報告提交給成都市發展和改革委員會。伍大明說，“改革辦具體負責科室在處理這件事情。”

除了對接政府，業委會還要對接開發商。伍大明告訴記者：“我們已經聯系4家開發商，其中有2家開發商已經與政府溝通。”

記者嘗試聯系發展和改革委員會工作人員詢問事件進展情況，工作人員表示不方便接受采訪。

斑駁的外墻

記者了解到，國內目前只有一個自籌自建成功案例。虎踞路4號5幢作為南京首個產權人自籌資金改造的樓房，從籌備到入住前后歷時近十年。和成都中央花園不同，南京該小區翻建費用按照市、區和產權人2：2：6比例分攤，而且它體量小，沒有增加容積率，翻建是在“原址、原面積、原高度”的原則上進行的。

雖然沒有前例可以參考，但伍大明覺得這不是一個無法企及的理想，也不是一次冒險，而是可以實現的可能。“像這種自拆自建的形式，要考慮幾個方面的問題。一是升值空間大，二是容積率有增加的可能。”

伍大明認為，讓業主、開發商、政府都滿意的關鍵因素就是容積率的問題。“現在我們小區的容積率是2.0。如果容積率達到2.5以上，那后面就能推動了。”

目前，伍大明正忙著整理兩個具體的可行性方案。他認為，后面還有更多挑戰，誰主導，怎么拆，怎么建，怎么處理業主臨時租房的問題，都要一步一步來。伍大明說：“如果順利，一兩年能動工，四五年后能住上新房。”

這場“試驗”能否成功，也是伍大明思量的問題。“萬一這件事干不成，沒動大家一磚一瓦，只不過是我們多跑跑，多費精力。”

五年了，“伍大明們”還在等待著一個新家。