原標題：新政下的一線樓市： 看房客大增，漲價并不普遍

[ 以深圳鏈家梅林天虹店為例，7月該門店的咨詢量共430條，8月，升至530條左右，增長幅度約23%。 ]

被“政策大禮包”砸中后，北上廣深的樓市終于有了盛夏的味道。

9月3日，“認房不認貸”落地后首個周末，北京各大樓盤人頭攢動，有剛需盤日均接待數百組客戶，千萬級改善盤日均成交額過億，并卡緊付款周期，還有新開盤項目認購金額56.2億元。深圳有置業顧問忙到“團團轉”，電話和微信消息不斷。

傳聞中樓盤趁勢漲價并不完全屬實，至少在北京，房企多在摩拳擦掌，趁政策時機多賣房去化，最多打算收回微幅的折扣。不過，市場熱浪開始聚集后，房企似乎也被點燃了難得的希望，有樓盤政策一出臺便連夜開會，準備看市場情況調整策略。

二手房市場也感受到震動，但與新房市場短期成交量提升不同，龐大的二手市場里業主信心最足，購房者則相對冷靜。最明顯的變化是，新政后想掛牌賣房的業主增多，在價格上也較以往更強勢，有中介跟業主從晚上談到凌晨，后者仍不愿有折讓。

在北京工作九年，房產中介張林很久沒看到這種畫面了。這兩天，他從早上工作到深夜，一天只顧得上吃一頓晚飯。不過，市場瞬息萬變，連他都沒有百分百把握，這股熱浪會持續燃燒，還是瞬如短暫煙火。

“算價格時房子被人搶了”

“認房不認貸”政策落地北京后，新房市場最先感受到顫動。此前北京名下無房，但在全國有過住房貸款記錄的人，突然獲得了首套房資格。

9月1日深夜，在北京豐臺區某均價10萬+的改善項目，置業顧問李薇的手機不斷亮起。“新政當晚大概訂了五六套，客戶晚上直接轉賬說，現在是首套房資格了，之前看項目很久，但首付多少有點問題，現在不用著急賣舊房也夠了。”

新政第二日，該項目又賣出去十套，日均成交額在億元以上。有購房者選好房正在算價格時，相中的樓層“就被搶了”。到9月3日，記者在現場看到，該項目待客區仍是座無虛席，置業顧問還沒忙完上個，就趕著接待下一波客戶。

客戶量上漲，樓盤對客戶資質、付款周期也有所要求。據李薇稱，要想買房的話，購房者要先付20萬訂金，7天內要付齊40%首付；若達不到要求，7天內最少也要付20%首付，月底前補齊。“如果市場一直走熱，付款周期不好的客戶，可能房源都不會給你。”

在北京南三環另一10萬+均價項目，記者看到類似場景，樓盤日均銷售額過億。張林說，9月3日該項目成交的一個客戶，之前很早就想買新房，但礙于原來二手房是貸款買的，即便賣了首付也不太夠。新政出來后，她直接看了六個項目，最后挑中一套下手。“本來也想周末看房，沒想到趕上政策節點了。”

據樓盤置業顧問稱，與其他改善盤相比，該項目的特點在于與周邊二手房存在倒掛。“周邊很多新房已經達到13萬、14萬均價，二手次新房也沒有低于12萬均價的，這個盤指導價比二手房便宜，所以一直賣得不錯，新政只是加速了去化。”

至于業內盛傳的樓盤趁勢漲價，則非市場普遍現象。以上述樓盤為例，9月3日它還拿出一套“特價房”吸引客戶，有棟樓低層房源政府指導價是106000元/平方米，打完折后均價不到9萬。“主要賣高層大戶型，目前也未漲價，特價房主要是吸引客戶。”

不過，市場蓬勃的熱情，讓開發商似乎信心回升。上述置業顧問稱，大戶型房源可能收回折扣，但還是要看銷售情況。李薇也稱，新政出臺第二天，公司便召開緊急會議，觀望各大開發商的動向，目前雖沒上調價格，主要發力收緊客戶，但不排除后續折扣收回。

在另一南四環內均價95000元/平方米的改善項目，記者同樣看到座無虛席、沙盤占滿的場景，項目一天平均成交10套、日均成交額1.5億以上。置業顧問對漲價并未鼓吹，但表示房源緊缺，現在重點不是漲價問題，而是慢的話好房源就沒了。

“我們去年12月底開盤，項目本身體量不大，政策一出來加速了去化。現在雖然還沒清盤，但高樓層幾乎已經沒了。”她稱，要買房需20萬訂金、7天內付清首付、當月完成網簽。“指標不是現成的，最好首付可以隨時出。”另一類似改善項目也稱，新政出來后賣出去30多套，對付款周期卡得也比較嚴。

對北京新房市場涌起的熱浪，張林深有體會，他表示自己所在的中介公司，以前日均整體成交40套左右，新政第二天便成交了340套，直接翻好幾倍。有偏郊區的剛需盤，近日每天接待四五百組客戶；還有項目因為總價低、周邊互聯網人士聚集，一天賣幾十套，置業顧問沒時間管客戶，購房者自主刷號看房。

高端改善項目更不愁銷路，9月3日，北京融創壹號院正式開盤，該項目總價3000萬元起，現場總認購金額約56.2億元。“北京整體購買力還是可以的，3000萬以上的房子，沒有好市場與壞市場之分，越高端的越秒沒，受政策影響相對較小。”張林認為。

廣州有樓盤首付降至兩成

在一線城市這波行情中，廣州最早落實“認房不認貸”政策，此后深圳、上海和北京紛紛接力。但相較而言，廣州市場最為平穩，還有樓盤首付從三成降至兩成。

9月3日，廣州荔灣區某樓盤的銷售顧問對第一財經表示，8月末一系列房地產政策出臺后，該樓盤將首付比例從原來的三成降至兩成，不過因為臺風，周末到售樓處看房的人并不多。“預計下周末人會多一些。”他表示，首付比例下調是相關部門調整的，不是個別樓盤定的，只要符合首套房要求，幾乎所有銀行都可以兩成首付。

此前，各地購買商品住房的首付比例，非限購區下限為首套20%、二套30%，限購區域下限為首套30%、二套40%，近日監管部門統一下調商貸首付比例下限，不再區分限購區域和非限購區域，仍執行限購的城市首付比例下限有望下調。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，從新房市場看，新政后北京項目銷售反應明顯好于其他三個城市；其次是上海，一二手房的帶看量確實有提升，主城區改善樓盤好起來了。廣州因為庫存量偏大，雖然第一個發布認房不認貸新政，但是反應是四個一線城市中最弱的。

深圳的新房市場則較廣州熱一些。上周日下午，臺風的影響已經過去，深圳市龍華區深圳北附近，該片區樓盤折扣較少，但現場看房的人流可觀。

今年8月中旬開盤的某樓盤，一名銷售顧問忙得團團轉，接待客戶的同時電話和微信消息不斷。他表示，當天已經接待了40多批客戶，而在8月末“認房不認貸”政策出來前并沒那么忙。該銷售對記者表示，新政后一些客戶的首付比例降低了，其所在的樓盤當天已經成交了十多套。

深圳北站另一還未開盤的項目，現場看房的人也不少，據現場銷售介紹，該樓盤計劃在9月中旬開盤，將推出400多套房源，盡管還未獲得預售證，但預計會比相同片區的其他樓盤便宜，目前已經有500多批客戶進行了誠意登記。不過，記者注意到，該項目售樓處穿著工作服的銷售、中介也不少，人數與看房的人相當。

而從上周末新開盤的項目銷售情況來看，深圳新房市場未有明顯波動。例如寶安區的鴻榮源嘉譽時尚花園，今年7月首次開盤，推出1401套住宅，5.5萬元/平方米，開盤當天去化近1200套，去化率約85%；9月2日該項目第二次開盤，推出818套住宅，均價與首次開盤時相當，去化率約73%，去化率低于首次開盤。寶安區卓越閔泰星奕府上周末（9月3日）則處于搖號階段，185批客戶選167套房，今年3月該項目首次開盤，推出392套住宅，共309批客戶參與搖號，相比之下，客戶房源比有一定增長。

民生證券認為，一線城市接連宣布“認房不認貸”，能釋放當地積累的置換需要，對全國整體購房信心亦有提振作用。后續銷售會經歷“購房政策積累型需求釋放”、“購房信心觀望型需求入場”和“購房能力恢復型需求提升”三個階段，總體銷售趨勢或向好。

二手房業主信心大增

與新房市場有所不同，二手房市場對新政反應最大的是業主。

“現在跟二手業主談價格太難了。”張林直言，新政出臺后，北京不少二手房業主對價格“咬得特別死”，堅信后續市場會漲價，不再折價出售房子。“有一次跟業主從晚上八點談到凌晨四點，政策發布前其實還有所松動，現在一分錢不愿降。”

在此之前，北京市場已經歷了明顯的低溫期。安居客房產研究院數據顯示，北京新建商品住宅（不含保障房）已連續兩月成交低于5000套，二手房連續4個月低于“榮枯線”。

張林表示，之前降價、難賣的多是“老破小”。有業主年初能賣560萬，當時已經是歷史最高價，但業主以為市場會好轉，結果降到450萬也沒出手。還有不少上世紀80年代的老樓，房子掛牌登記半年多，一個看房的都沒有，不降價很難賣出去。即便是德勝等頂尖的學區房片區，市場也沒有最高點時好，巔峰時單價16萬的房子現在賣13萬。

如今，新政出臺，之前飽受降價困擾的業主，信心有所提升，二手房掛牌量也有增加。不過，后續成交會否明顯火熱，還需持續觀望。但即便是中介也表示，“現在的購房者都理性了”，這兩天掛牌、看房的人都很多，市場仍在博弈中。

其他一線城市也有類似情況。第一財經了解到，8月30日深圳官宣“認房不認貸”政策后，深圳二手房的掛牌量、帶看量有一定增長，但是成交量無明顯變化。

例如，深圳鏈家寶安西海灣花園店，8月23日~25日三天，二手房新增掛牌5套，成交1套，帶看2批次；8月30日~9月1日三天，該門店新增掛牌7套，成交2套，帶看9批次，帶看量增長較為明顯。

另外，以深圳鏈家梅林天虹店為例，7月該門店的咨詢量共430條，8月，升至530條左右，增長幅度約23%。據悉，該店咨詢的客戶大多是剛需，年齡在30歲左右。

有深圳房產中介平臺人士對第一財經表示，新政出來后，其所在平臺帶看量、掛牌量都明顯變多，尤其是掛牌量，升至2010年以來最高峰。相比之下，成交量并沒有明顯變化，“新政出來不到一周，時間太短，購房者也需要決策時間，還看不出明顯變化。”

張宏偉也發文表示，上海房產中介反映稱，新政對急著改善的買家來說是重大利好，門店二手房預約帶看量直接增長50%。不過二手房的牛市來得可能慢一點，定價權在房東手里，好房子看漲惜售、臨時跳價也會發生。如果都這樣，就會出現“有價無市”的尷尬情況。

在他看來，認房不認貸新政，刺激了房東掛牌量，北上廣深都是如此，雖然有個別城市中介會內部下降掛牌房源，控制掛牌房源數量。“一線城市樓市處于置換改善與拋盤套現同時存在、交錯博弈的狀態，市場在向好，但呈現結構性的好轉，過程沒有那么順利。”